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BG真人

2021年11月29日
BG房托中期业绩逆势增长,整体期末出租率保持93.2%高位运行
日期:2021年08月10日 17:34:41

BG房托

2021年中期业绩发布


202189日,BG房地产投资信托基金(00405.HK,简称BG房托)发布2021年中期业绩公告。


·         2021年上半年整体经营保持稳定,收入总额人民币8.82亿元,同比增长6.1%

·         整体期末出租率约93.2%,同比增长1.1个百分点;

·         成长型项目连续3年增长,经营收入9004万元,近三年收入复合增长率17.8%

·         多维度成本管控见成效,期末融资成本同比下降66个基点;

·         每个基金单位分派为0.1233港元,按基金单位于2021630日的收市价4.00港元计算,按年计算的分派收益率为6.17%


历经疫情磨炼,上半年收入、整体出租率的增长,呈现的是BG房托稳健经营的A面。而稳健经营的B面则是BG房托务实基本盘,以运营赋能,实现资产、财务双提升的硬实力所在。


上市16年,BG房托凭借独树一帜的“三位一体”管理模式,实现资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产改造一体化,以 “经营+资产+财务”的三大提升“法宝”,塑造了一个优秀商业地产REIT样本,资产价值持续提升,为投资者创造了丰厚、稳定的收益回报。



作为基金青睐、被BG房托誉为可以稳步穿越经济周期的写字楼业态,在疫情大考中充分展现抗风险性,成为上半年业绩的最大看点。2021年上半年BG房托写字楼收入保持稳定,期末出租率同比增长1.4个百分点。武汉BG财富中心期末出租率攀升至88.1%,创历史新高;杭州维多利中心上半年顺利完成到期合同续签,续租率达100%,续租租金涨幅最大,较上一手增长 11.0%。


BG房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良先生认为,从供需循环、市场信心、内需持续增强来看,下半年中国经济有望保持稳定复苏的态势。凭借BG房托优异的物业组合和专业的管理人团队,透过实施积极稳健的租务策略,配合有效的资产增值措施,积极把握潜在的投资机会,开拓资本市场融资机会,有效降低融资成本,从而继续为基金单位持有人带来稳定的回报。


坚守稳健经营的基本盘,持续提升运营硬实力、再叠加经济稳定复苏态势,BG房托在2021年下半年有望持续向好。


写字楼收入保持稳定 出租率稳步增长


稳健经营是BG房托半年成绩单的关键词。2021年上半年,期末整体出租率逆势增长至93.2%,同比上升1.1个百分点。


写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品。BG房托所持有的物业组合中,写字楼资产占比超过50%2021年上半年,BG房托写字楼收入保持稳定,期末出租率同比增长1.4个百分点。其中,杭州维多利中心续租租金较上一手增长11%


“明星项目广州IFC写字楼表现依旧稳定,凭借经验丰富的招商运营及客户储备资源,大幅提升高租值单元成交量。上半年实现新签面积约1.6万平方米,大部分为首次进驻的实力客户,如AIA保险等。在续租方面,上半年顺利完成进出口保险、合生元、南粤基金及建设银行等重点客户续租,确保优质客户资源稳定。截至 6 月底,广州IFC平均租金单价相对同区项目溢价约31%

广州IFC是华南首个具有国际运营管理体系的超高层综合体地标建筑,先后获得LEED、WELL、BOMA等多项国际认证,成为亚太地区首个获得BOMA COE+360 双认证的REITs资产项目。在防疫工作中,广州IFC在全国首个实现电子通行证、穗康码及行程轨迹的跨楼宇“三码合一”,快速响应并设立广州首个商务楼宇新冠疫苗临时接种点,接种超过4.6万剂次,以专业化、数字化技术落实写字楼健康运营。


虽然跨越周期的增长与核心城市优质物业的抗风险能力密不可分,但优异的运营能力才是其根本。


BG房托提出以城市发展规划为导向,注重商办业态寻找产业动能的“四个画像”,并以此精准定位客户。从研究城市发展规划、描摹城市的“产业画像”,找准“行业画像”,精准定义“产品画像” 与“服务画像”。


为更精准的服务好后疫情时代下的租户企业和白领,BG全面升级“悦享会”,从To B 端的企业会员体系升级为“区块链营销平台”,重构“人、货、场”全新闭环,联手商务局、CBD管委会、国际服装设计师计文波等行业大咖,共同打造楼宇经济生态圈。升级后的“悦享会”平台面向BG全线写字楼租户提供服务,整合上百家五百强企业,超过2000家写字楼企业租户资源,将产业发展与经济发展深度连接打造一个精准营销、促进流量转换的平台。


与此同时,BG房托加强定向拓展产业客户,有效缓解退租压力并巩固现有客户稳定发展。


BG大厦有效缩短招商空置期,上半年续租率超七成,同时新租方面瞄准央企国企、500强公司及高成长性客户,期末出租率同比上升4.1%。维多利广场上半年顺利续租工商银行,同时建立完善的经营数据分析体系,持续深化主力租户帮扶工作。财富广场提前续租下半年到期的重点租户国旅运通,出租率保持高位运行。




整体看,BG房托拥有的优质资产组合的基本盘是其独有的竞争力所在,从而展现出极强的抗风险、跨越经济周期能力。更为重要的是,BG房托主动进行资产管理,以不断创新塑造增长新动能,在运营层面不断提升资产价值。


成长型项目连续 3 年增长表现亮眼

酒店公寓强劲反弹


2021年上半年BG房托两个成长型项目业绩表现非常突出。


武汉项目实现收入、出租率双提升,BG财富中心及星汇维港购物中心期末出租率创历史新高。武汉项目2021年上半年经营收入9004万元,同比增长1.1%;近三年收入复合增长率高达17.8%;期末出租率90.9%,同比增长5.6个百分点。

在上半年武汉整体办公市场复苏的态势下,BG财富中心有效执行价格管控,重点行业定向招商,实现新签面积1.7万平方米,楼内优质客户扩租约50%,期末出租率攀升至88.1%的历史高位,成功引入蚂蚁金服,目前楼内拥有12家世界500强企业。面对近期国内疫情反复,BG财富中心迅速组织楼宇内新希望、蒙牛等6家企业,联合捐赠矿泉水、饮料、药品等物资,分发给汉中街近300位医护和志愿者,向高温下奋战在一线的工作人员送去关怀。武汉星汇维港购物中心则积极拓宽储客渠道,加强风险客户意向储备,到期铺位无缝起租,获得期末出租率99.2%的优异成绩,上半年新签合同有效租金涨幅超9%。

杭州维多利中心出租率长期维持高位, 近三年出租率均维持在95%以上,2021年上半年续租率达100%,目前楼内世界500强共3家;2021年上半年经营收入1,647万元,同比增长5.1%;近两年上半年收入复合增长率达2.8%。


令市场欣喜的是,随着疫情有效控制,酒店公寓业态强劲反弹。连续七年获评“福布斯五星”的广州四季酒店,通过推出特色主题产品,开展多渠道联动营销等方式提升酒店入住率。2021年上半年,广州四季酒店经营收入1.45亿元人民币,同比增长94%;平均入住率同比增长27个百分点,高于竞品2.3个百分点,继续领跑第一梯队。

      国金雅诗阁公寓则坚持“以短补长”,在短租市场对大户型进行合理促销实现经营收入5,045万元人民币,同比增长11.5%;平均入住率同比增长9.4个百分点,高于竞品13.4个百分点,业绩收入和GOP均排名雅诗阁中国区第一位。

资产改造叠加财技

持续助力物业保值增值


商办项目资产按年收入实现稳步增长,其主要原因更在于BG房托每年有计划地持续进行更新和资本化改造,使物业保值增值,为租金最大化创造坚实基础。


以白马大厦为例,运营团队主动求变,对即将合同到期的楼层商铺实施差异化租赁政策和经营调整措施。将二楼进行经营调整,打造时尚青创,活力之营新定位;对六楼开展续约意向征询,达成100%意向续约率;并将八楼由女装调整为男装品类,打造高楼层的品牌男装基地。同时高质高效推进大厦外立面提升、二楼翻新改造等多项资本性改造工程,提升白马形象,为经营保驾护航。

上半年投入的BG财富中心及星汇维港购物中心冷热源互通改造工程、写字楼资本性改造工程,上海BG大厦12楼装修改造等工程已完工;正在推进实施的多项改造、装修工程预计投入三千多万元人民币,将持续提升项目的设备安全和营商环境。


下半年,BG房托将计划重点投入白马大厦、国金中心四季酒店、上海BG大厦等资本性改造工程,实现物业保值增值。



2021年上半年BG房托主动管理融资成本见成效。期末整体融资成本从2020年末3.01%下降至2021年中期的2.47%,降幅54个基点。上半年把握美元债收益率七十年来低位,完成4亿美元债再融资工作,发行收益率2.66%较到期美元债发行收益率4.99%降低233个基点,成功降低融资成本和优化债务结构。


优质资产组合“基本盘”韧性十足、成长型项目表现亮眼、酒店公寓强劲反弹、资产增值工程持续推进,以及一如既往的优秀运营能力和拥有独居行业竞争优势的融资成本,这些均是BG房托的“硬实力”所在。


即使历经疫情考验,BG房托依旧稳健当先,以资产管理“硬实力”构成独有的市场竞争力,使得BG房托对商业地产资产管理的运营和升级有了更多底气。展望未来,从总的基本面来讲,从供需循环、市场信心、内需持续增强来看,下半年中国经济有望保持稳定复苏的态势。BG房托凭借优异的资产组合和专业的运营管理团队,通过实施积极稳健的租务策略,积极把握潜在的投资机会,再紧抓商业活力回暖、市场回升、产业动能调整的结构性机会,让BG房托的未来更具想象力。