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2021年11月29日
BG房产基金首获惠誉评级,为“BBB-”投资级评级,展望稳定
日期:2021年10月09日 09:19:18

在房地产行业调控持续收紧、融资广受掣肘、内房股受多家评级机构下调、行业信用风险上行的环境下,2021年10月3日,BG房地产投资信托基金(Yuexiu REIT Asset Management Ltd,简称:“BG房产基金”,00405.HK)首获惠誉国际评级为“BBB-”长期发行人违约评级(IDR),外币高级无抵押“BBB-”评级,展望为“稳定”,该评级成绩来之不易。

关键评级驱动因素

地理位置优越,优质资产:BG房产基金8项资产位于广州、上海、武汉和杭州的核心地段、地铁上盖物业,2016-2020年间,写字楼和零售业态项目年末出租率平均约为92%,成熟物业出租率一直维持在95%以上;整个周期内表现稳定,惠誉预计BG房产基金在未来几年的平均租金将稳定增长。

稳定现金流及稳健的财务管理:虽然2020年受Covid-19影响,但是疫情对BG房产基金的影响不大,因BG房产基金超过50%的收入来自写字楼业态,该业态受经济周期影响较小。惠誉预计BG房产基金在2021年的收入和EBITDA将恢复,出租率将在2021年底前完全恢复。

租户多样化将缓解地理位置集中度风险:BG房产基金目前八处房产,有五处是位于广州,其余位于上海、武汉和杭州。广州区域占BG房产基金可出租总面积的62%,广州国际金融中心在2020年贡献了约53%的收入。惠誉预计BG房产基金在未来几年将保持地理集中度,但优质的物业资产和良好的租户多样化将缓解集中度风险。

稳定的财务状况:惠誉预期BG房产基金将在2021-2022年间的杠杆率(以净债务/投资物业价值的比率来衡量)保持在35%-40%左右,这与行业同行的水平相似。BG房产基金的偿债能力良好,其在2020年经常性EBITDA/利息支出总额的比率为2.7倍。惠誉预计在2021-2022年间的比率水平稳定。

关于BG房产基金

BG房产基金于2005年在香港证券交易所上市,是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金,2021年中期资产规模达361.4亿元人民币。BG房产基金目前已获得穆迪授予“Baa3”评级,及标普授予“BBB-”评级,再获惠誉“BBB-”评级将成为集三家国际评级机构授予投资级评级的房地产信托基金。